苏园管〔2018〕93号
各功能区、各部委办局、各派驻机构、各公司、各直属单位、各街道、各社工委：
《关于进一步加强存量工业用地管理促进企业转型升级的实施意见》经园区党工委会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。
苏州工业园区管理委员会
2018年10月25日
关于进一步加强存量工业用地管理促进企业转型升级的实施意见
为进一步加强存量工业用地管理，引导存量工业用地有序流转，保障产业用地发展空间，促进企业转型升级，推动高质量发展，根据《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（国办发[2017]7号）、《国务院关于苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案的批复》（国函[2015]151号）等文件精神，现就加强园区存量工业用地管理，提出如下实施意见。
第一条 本实施意见所称存量工业用地，是指园区范围内已完成不动产登记且土地用途载明为工业、仓储，以及包括工业（研发）在内的专项服务产业用地。
第二条 适用范围
1．存量工业用地用途依法变更。
2．存量工业用地不动产权利人股权（结构）变更登记。
3．存量工业用地转让。
4．存量工业用地房屋出租。
第三条 全面实施工业用地项目准入管理，新项目须符合园区产业准入条件，并与管委会授权单位签订《产业发展协议》。《产业发展协议》主要内容包括产业准入类型、规划要求、投产时间、投资强度、产出效益、节能环保、股权变更约束、违约责任等相关条款，协议文本由管委会授权相关单位拟定。
第四条 监管职责
建立园区存量工业用地的联动监管机制，管委会成立存量工业用地管理领导小组，由管委会主要领导任组长，分管领导任副组长，相关部门负责人为小组成员。领导小组负责存量工业用地管理过程中的决策问题，小组下设办公室，办公室设在经济发展委员会。成员单位及职责如下：
1．各功能区。聚焦产业发展职能，动态掌握区域内存量工业用地产业项目实际运行状况，并对项目实施准入管理。按属地管理原则，负责区域内存量工业用地企业申请事项的在线受理、审核上报和产业发展服务等工作。根据管委会授权扎口统一与存量工业用地企业签订《产业发展协议》，牵头开展产业项目绩效评价。
2．法制办。负责意见制定、修编、执行过程中的合法性审查。
3．经济发展委员会。负责园区存量工业用地资源集约利用综合评价工作的牵头和指导，综合评价对象由原“注册在园区工业地块上实际占地3亩以上的工业企业”扩展到所有已取得园区工业用地不动产权证的企业。负责开发建设“苏州工业园区企业转型升级服务平台”，实现企业在线申请、属地和部门在线办理。
4．投资促进局、科技和信息化局。结合招商项目对产业用地的实际需求提前介入，引导不动产权利人将工业用地及地上建筑物（构筑物）流转给优质企业和优质项目。协助指导功能区与存量工业用地企业签订《产业发展协议》，配合做好产业项目绩效评价等工作。
5．行政审批局。负责根据不动产登记部门提供的工业用地不动产登记信息，对存量工业用地不动产权利人股权（结构）变更登记开展行政审批。对涉嫌违法违规项目提供认定所需的规划批准等材料。
6．规划建设委员会。根据园区产业发展要求，对存量工业用地再开发涉及的规划条件调整等事项提出意见，对违章改扩建项目进行认定。
7．国土环保局。负责存量工业用地跟踪管理，对项目的环境保护和污染控制进行监管。办理存量工业用地依法改变土地用途、存量工业用地转让的用地及不动产登记手续。
8．劳动和社会保障局。负责对存量工业用地企业劳资关系进行监管。
9．综合行政执法局。负责对存量工业用地范围内土地方面的违法行为进行查处。对各街道（社工委）依法查处存量工业用地范围内规划方面的违法行为工作进行指导和考核。
10．市场监督管理局。负责依法对提交虚假材料骗取存量工业用地公司股权（结构）变更登记的违法行为进行查处。
11．园区消防大队。负责对存量工业企业项目消防安全进行监管。
12．房地产交易管理中心（不动产登记中心）。负责存量工业用地房屋出租备案工作。
13．各街道办事处（社工委）。建立土地利用动态巡查机制，及时发现、制止存量工业用地范围内土地方面的违法行为，并上报相关部门；街道（社工委）综合执法部门具体实施对存量工业用地范围内规划方面违法行为的查处。
第五条 申请办理存量工业用地用途改变、存量工业用地股权（结构）变更、存量工业用地转让、存量工业用地房屋出租手续的，不动产权利人须符合下列条件：
1．未擅自改变土地使用权出让合同约定或土地使用权划拨决定书规定的土地用途、规划建设条件。
2．土地权属无争议、无违法用地、无违法建筑物（构筑物）。
3．无环境保护、安全生产、消防等方面的违法违规行为。
第六条 核准流程
（一）存量工业用地用途依法变更
经相关部门认定，存量工业用地转型升级引入新项目的，在符合战略性新兴产业、生产性服务业等国家支持发展的新产业、新业态和相关规划的条件下，可依法申请用途变更。
1．企业申请。不动产权利人登录企业转型升级服务平台，在线提交拟改变工业用地用途申请书，有关土地权属资料（包括不动产权证、土地使用权出让合同），建筑工程规划建设资料（规划、施工许可证、建设项目平面布置图等），企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证，近三年完税证明或近三年财务审计报告，原《产业发展协议》签订单位意见，新投资项目可行性研究报告，相关部门产业认定意见。
2．属地初审。属地功能区登录企业转型升级服务平台进行受理，对企业申请事项严格把关。功能区根据属地城乡规划用途管制要求和区域产业发展规划等，提出初审意见,并与企业签订《产业发展协议》后，将相关材料提交至存量工业用地领导小组办公室审查。
3．合法性审查。存量工业用地领导小组办公室收到审查申请后，分送行政审批局、规划建设委员会、国土环保局、劳动和社会保障局、综合行政执法局、园区消防大队等相关部门，各职能部门在5个工作日内完成合法性审核。其中，规划建设委员会对原规划条件履行情况进行审查，并对存量工业用地规划性质变更进行预审，提出相关意见。园区消防大队对原审批用途的履行情况和拟变更用途的合规情况分别予以审查。对存在规划建设、环境保护、安全生产等违法行为的，严格限制其改变土地用途行为，待违法行为处理后，方可继续受理。通过合法性审查的项目，由存量工业用地领导小组办公室形成合法性审查结论。
4．领导小组决策。存量工业用地领导小组办公室将合法性审查结论报领导小组决策，经领导小组决策后在系统内抄告相关功能区和部门。
5．行政程序办理。功能区收到合法性审查意见书后，启动地块城市控制性详规和土地用途调整的行政程序，相关职能部门按照法律法规和调整程序，开展地块的规划调整和用地手续完善等工作。
（二）存量工业用地不动产权利人股权（结构）变更登记
建立工业企业资源集约利用综合评价数据、企业工商营业执照注册登记数据、不动产登记数据互通互查共享机制。对涉及存量工业用地不动产权利人申请股权（结构）变更登记的，启动以下合法性审查程序：
1．企业申请。不动产权利人登录企业转型升级服务平台，在线提交企业股权（结构）变更申请书，有关土地权属资料（包括不动产权证、土地使用权出让合同），建筑工程规划建设资料（规划、施工许可证、建设项目平面布置图等），原企业和新股东企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证、近三年完税证明或近三年财务审计报告，新企业提供名称预核准通知书，原《产业发展协议》签订单位意见。涉及新投资项目的，还须提供新项目可行性研究报告。
2．属地初审。属地功能区登录企业转型升级服务平台进行受理，并根据区域产业发展规划，对企业实际发展情况及引入新股东企业情况进行评价，提出初审意见。涉及新投资项目的，功能区与企业签订《产业发展协议》，并将相关材料提交至存量工业用地领导小组办公室审查。
3．合法性审查。存量工业用地领导小组办公室收到审查申请后，分送行政审批局、规划建设委员会、国土环保局、劳动和社会保障局、综合行政执法局、园区消防大队等相关部门，各职能部门在5个工作日内完成合法性审核。对存在规划建设、环境保护、安全生产等违法行为的，严格限制其变更行为，待违法行为处理后，方可继续受理。通过合法性审查的项目，由存量工业用地领导小组办公室形成合法性审查结论。
4．领导小组决策。存量工业用地领导小组办公室将合法性审查结论报领导小组决策，经领导小组决策后在系统内抄告相关功能区、行政审批局等部门。
5．行政程序办理。合法性审查通过后，企业方可向行政审批局提交股权（结构）变更登记申请，行政审批局按照相关程序办理企业股权（结构）变更登记手续。
对于下列情况可按简易程序办理：控股股东不变、直系亲属间股权转让、同一集团旗下公司吸收合并等不改变工业用地房屋实际控制人的股权（结构）变更、增资项目，且无违法违规情况存在。园区国资公司、功能区、街道下属集体公司，因资产调整划转或产业调整等原因发生股权转让行为，或参股、收购企业股权，经属地功能区审查同意后，行政审批局可直接按照相关程序办理股权（结构）变更登记手续。
（三）存量工业用地转让
将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠予、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及建设用地使用权转移。存量工业用地转让时，地上建筑物（构筑物）、其他附着物所有权一并转移，《国有土地使用权出让合同》和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。
1．企业申请。原不动产权利人登录企业转型升级服务平台，在线提交转移登记申请书，有关土地权属资料（包括不动产权证、土地使用权出让合同），建筑工程规划建设资料（规划、施工许可证、建设项目平面布置图等），不动产权属转移双方企业营业执照组织机构代码证、税务登记证，双方近三年完税证明或近三年财务审计报告，原《产业发展协议》签订单位意见，涉及新投资项目可行性研究报告。
2．属地初审。属地功能区登录企业转型升级服务平台进行受理，对企业申请事项严格把关。功能区根据区域产业发展规划，提出初审意见,与企业签订《产业发展协议》，并将相关材料提交至存量工业用地领导小组办公室审查。
3．合法性审查。存量工业用地领导小组办公室收到审查申请后，分送行政审批局、规划建设委员会、国土环保局、劳动和社会保障局、综合行政执法局、园区消防大队等相关部门，各职能部门在5个工作日内完成合法性审核。对存在规划建设、国土、环境保护、安全生产等违法行为的，严格限制其转让行为，待违法行为处理后，方可继续受理。对通过合法性审查的项目，由存量工业用地领导小组办公室形成合法性审查结论。
4．领导小组决策。存量工业用地领导小组办公室将合法性审查结论报领导小组决策，经领导小组决策后在系统内抄告相关功能区和国土环保局等部门。
5．行政程序办理。合法性审查通过后，企业方可到国土环保局办理工业用地转让备案及不动产登记手续。
（四）存量工业用地房屋出租
1．企业申请。不动产权利人登录企业转型升级服务平台，在线提交拟出租房屋申请书，有关土地权属资料（包括不动产权证、土地使用权出让合同），建筑工程规划建设资料（规划、施工许可证、建设项目平面布置图等），出租与承租企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证，出租与承租企业近三年完税证明或近三年财务审计报告，原《产业发展协议》签订单位意见。承租企业涉及新投资项目的，须提交新项目可行性研究报告。
2．评审。属地功能区登录企业转型升级服务平台进行受理，并根据区域产业发展规划，对企业实际发展情况和承租企业情况进行评价，提出评审意见,并与存量工业用地不动产权利人签订《产业发展协议》。对存在规划建设、环境保护、安全生产等违法行为的，严格限制其出租行为，待违法行为处理后，方可继续受理。评审通过后，功能区将相关材料提交平台并抄告房地产交易管理中心等部门。
3．手续办理。经功能区评审同意承租人租赁相关厂房设施后，企业方可向房地产交易管理中心提交房屋出租备案申请，房地产交易管理中心按照相关程序办理备案。
第七条 对有《产业发展协议》约束的项目，按照“谁提出标准、谁评估考核、谁履责监管”的原则，产业项目用地的绩效评价由管委会授权签订《产业发展协议》的单位依据协议约定具体组织绩效评价，对违约情况采取措施，督促企业整改，并根据具体整改情况追究违约责任。
第八条 工业用地必须按照批准用途、规划建设条件使用，不得擅自改变土地用途。规划建设、国土环保、综合执法、消防等部门各司其职，强化工业用地用途管制，对擅自改变工业用地土地用途或地上房屋建筑使用功能等违法违规行为进行查处。土地用途变更为商住用地或城市基础设施、公共设施用地，以及其他重要特定区域（城市中心节点、公益功能配套区域）用地的，原则上均由园区管委会依法收回后再按照现行土地供应政策办理。
第九条 实行存量工业用地分割许可制度。用地批准文件或土地使用权出让合同未明确约定可以分割转让的存量工业用地，原则不得分割转让，不得变相分割销售进行房地产开发。对部分存量工业用地，在企业编制科学、合理、可行的分割转让方案的基础上，经管委会批准并补缴土地增值收益后，可参照存量工业用地转让流程办理相关手续。
第十条 园区存量工业用地被人民法院拍卖或变卖的，存量工业用地管理领导小组办公室获悉拍卖信息后，及时将土地利用产业政策反馈给相关法院，并建议法院在拍卖或变卖存量工业用地资产相关公告中明确所处置不动产的产业准入要求等情况。
第十一条 强化企业主体责任。工业用地企业涉及上述事项应及时登录平台提交材料报属地功能区审查，并依法到相关职能部门办理手续。对实际投资项目与可行性研究报告不符合的、未按程序办理手续的，一旦查实将列入园区信用平台中的失信企业名单，并由各部门按职责分工，依法依规实施联动惩戒。
第十二条 附则
本意见自发布之日起施行。原《苏州工业园区工业用地转让管理规定（试行）》（苏园管规字[2017]8号）即行废止。
本意见由管委会存量工业用地管理领导小组办公室负责解释。
